Le marché immobilier d’Enghien-les-Bains affiche un prix médian de 6 205 €/m² en 2024. Cette commune thermale du Val-d’Oise, réputée pour son casino et son lac, présente des particularités qui influencent directement les valorisations immobilières et méritent une analyse approfondie.
État actuel du marché immobilier à Enghien-les-Bains
Le marché immobilier d’Enghien-les-Bains présente aujourd’hui une situation contrastée, caractérisée par une stabilisation des prix après plusieurs années de progression. Avec un prix médian de 6 205 €/m² en septembre 2025, la commune thermale du Val-d’Oise affiche une stabilité remarquable sur les douze derniers mois, marquant une pause dans la dynamique haussière observée ces dernières années.
Fourchettes de prix et représentativité du marché
L’analyse des données révèle une amplitude importante des prix immobiliers, s’échelonnant de 4 554 €/m² pour les biens les moins onéreux à 7 197 €/m² pour les plus prisés. Cette fourchette de près de 2 650 €/m² témoigne de la diversité du parc immobilier local et des disparités géographiques au sein de la commune. L’indice de représentativité du marché, établi à 5/5, confirme la fiabilité de ces estimations grâce à un volume de transactions suffisant pour garantir la pertinence statistique des données.
Convergence des estimations et attractivité locale
Les estimations provenant de différentes sources convergent globalement, avec une évaluation complémentaire à 5 475 €/m², soit un écart de 12% par rapport au prix médian principal. Cette proximité des chiffres renforce la crédibilité de l’évaluation du marché local. L’attractivité d’Enghien-les-Bains repose sur plusieurs atouts : sa position géographique privilégiée dans le Val-d’Oise, la présence du lac et du casino, ainsi que son statut de station thermale unique en Île-de-France, autant d’éléments qui soutiennent la valorisation immobilière locale.
Analyse comparative entre appartements et maisons
À Enghien-les-Bains, l’écart de prix entre appartements et maisons révèle des dynamiques distinctes sur le marché immobilier. Cette différenciation tarifaire s’explique par plusieurs facteurs structurels qui influencent les préférences d’achat et les valorisations immobilières.
Écart de prix significatif entre typologies
Les appartements affichent un prix médian de 6 325 €/m², soit environ 30% de plus que les maisons qui se négocient à 4 864 €/m². Cette différence substantielle s’observe dans les fourchettes de prix respectives :
| Type de bien | Prix médian | Fourchette basse | Fourchette haute |
| Appartements | 6 325 €/m² | 4 906 €/m² | 7 241 €/m² |
| Maisons | 4 864 €/m² | 3 821 €/m² | 6 268 €/m² |
Évolutions contrastées selon le type de bien
Les tendances récentes montrent des trajectoires divergentes. Les appartements accusent une baisse de -2% sur un an mais conservent une progression de +4% sur cinq ans, témoignant d’une résilience à moyen terme. Les maisons subissent une correction plus marquée avec -6% sur un an et -1% sur cinq ans, confirmant les observations d’Alexandre Barbe d’Alfa Immobilier qui constate « très peu d’appels » et un marché défavorable aux vendeurs actuellement.
Évolution temporelle et segmentation ancien/neuf
L’analyse de la segmentation entre l’ancien et le neuf révèle des dynamiques contrastées sur le marché immobilier d’Enghien-les-Bains, avec des écarts de prix substantiels et des évolutions temporelles divergentes.
Écart de prix significatif entre ancien et neuf
Le marché immobilier enghiennois présente un différentiel marqué entre les segments ancien et neuf. L’immobilier ancien affiche un prix médian de 4 970 €/m², tandis que le neuf atteint 6 629 €/m², soit un écart de +33% en faveur des constructions récentes.
SegmentPrix médianÉvolution 1 anÉvolution 5 ans
| Ancien | 4 970 €/m² | -5% | -2% |
| Neuf | 6 629 €/m² | -4% | -4% |
Évolutions temporelles contrastées
Sur le long terme, les données révèlent une croissance soutenue malgré les difficultés actuelles. Les appartements ont progressé de +12,6% sur 10 ans, tandis que les maisons enregistrent une hausse de +15,3% sur la même période.
L’exemple concret d’un 4-pièces de 82m² illustre parfaitement les difficultés actuelles : initialement proposé à 450 000 euros, ce bien a finalement trouvé acquéreur à 325 000 euros après deux années sur le marché, représentant une décote de 28%.
Marché locatif et rentabilité immobilière
Le marché locatif d’Enghien-les-Bains présente des dynamiques contrastées selon le type de bien, avec des loyers médians de 25 €/m² pour les appartements et 20 €/m² pour les maisons au 1er août 2025. Cette différenciation tarifaire reflète les préférences des locataires et les caractéristiques du parc immobilier local.
Évolution des loyers par type de logement
Les appartements affichent une progression soutenue avec une hausse de 2% sur un an et de 10% sur cinq ans, atteignant 25 €/m² en médiane. Cette croissance témoigne d’une demande locative robuste pour ce type de bien, particulièrement recherché par les jeunes actifs et les couples sans enfants. À l’inverse, les maisons subissent une correction avec un recul de 5% sur un an, malgré une progression de 1% sur cinq ans, stabilisant le loyer médian à 20 €/m².
Segmentation tarifaire selon la superficie
La grille des loyers révèle une hiérarchisation marquée selon la taille des logements :
| Type de logement | Loyer au m² |
| Studios / 1 pièce | 33 €/m² |
| 2 pièces | 24 €/m² |
| 3 pièces | 22 €/m² |
| 4 pièces | 21 €/m² |
| 5 pièces | 22 €/m² |
Rentabilité locative et opportunités d’investissement
En croisant les données locatives avec les prix d’achat, le rendement brut potentiel s’établit autour de 4,7% pour les appartements (25 €/m² × 12 mois ÷ 6 325 €/m²) et 4,9% pour les maisons. Ces rendements, supérieurs à la moyenne francilienne, positionnent Enghien-les-Bains comme une destination attractive pour les investisseurs locatifs, d’autant que les délais de vente moyens de 86 jours dans le Val-d’Oise permettent une acquisition rapide.
Analyse géographique et quartiers d’Enghien-les-Bains
Enghien-les-Bains présente une géographie immobilière contrastée, avec des écarts de prix significatifs selon les zones. Cette commune du Val-d’Oise, située à seulement 15 kilomètres au nord de Paris, bénéficie d’une position privilégiée qui influence directement la valorisation de ses différents quartiers.
Hiérarchie des prix par secteur géographique
L’analyse des données révèle une segmentation claire du marché selon la localisation. Le quartier le plus prisé affiche un prix médian de 6 569 €/m² avec des loyers à 24 €/m², tandis que la zone la moins chère se négocie autour de 4 814 €/m² pour des loyers paradoxalement plus élevés à 27 €/m².
| Secteur | Prix d’achat (€/m²) | Loyer (€/m²) |
| Zone premium | 6 569 | 24 |
| Secteur central | 6 089 | 23 |
| Zone intermédiaire | 5 376 | 24 |
| Périphérie proche | 4 935 | 28 |
| Secteur accessible | 4 814 | 27 |
Spécificités géographiques et attractivité
La proximité du lac d’Enghien constitue le principal facteur de valorisation immobilière. Les biens situés près des berges et du casino bénéficient d’une forte demande, expliquant les prix au sommet de la fourchette. Le centre-ville autour de la place Verdun maintient également une cotation élevée grâce à ses commerces et services.
Impact de la desserte ferroviaire
La gare d’Enghien-les-Bains, desservie par la ligne H du Transilien, génère une attractivité particulière pour les secteurs environnants. Cette connexion directe vers Paris-Nord en 15 minutes influence positivement les prix dans un rayon de 500 mètres autour de la station.
Positionnement concurrentiel régional
Comparativement aux communes limitrophes, Enghien-les-Bains se distingue par ses tarifs supérieurs. Montmorency, Eaubonne et Saint-Gratien proposent des alternatives plus abordables, créant un effet de report pour certains acquéreurs. Cette dynamique explique partiellement les écarts tarifaires observés entre les différents quartiers de la commune.
Le pouvoir d’achat immobilier local, estimé à 48 m² pour un ménage moyen, reflète la tension du marché. Les risques naturels, notamment liés aux inondations et au sol argileux, demeurent modérés mais influencent ponctuellement certaines transactions dans les zones les plus exposées.
Contexte concurrentiel et positionnement régional
Enghien-les-Bains occupe une position particulière dans le paysage immobilier francilien, se distinguant des autres communes du Val-d’Oise par son statut de seule ville thermale d’Île-de-France. Cette singularité influence directement les prix du marché local.
Positionnement régional et comparaisons nationales
Avec un prix médian de 6 205 €/m², Enghien-les-Bains se situe dans une fourchette intermédiaire comparée aux grandes métropoles françaises. Paris demeure inaccessible avec ses prix prohibitifs, tandis que Bordeaux, Toulouse, Marseille, Strasbourg, Grenoble et Toulon affichent des tarifs variables selon leurs spécificités locales. Neuilly-sur-Seine, référence du luxe parisien, reste hors de portée pour la plupart des acquéreurs.
Dans le Val-d’Oise, Enghien-les-Bains surpasse nettement Argenteuil et Pontoise, ses voisines moins prestigieuses. Cette différenciation s’explique par le patrimoine architectural préservé et les équipements uniques de la commune.
Atouts distinctifs et impact sur les prix
Le casino, seul établissement de jeux d’Île-de-France, et le lac d’Enghien constituent des arguments de vente indéniables. Les données INSEE confirment une démographie stable, avec une population aisée recherchant ce cadre de vie exceptionnel.
Les professionnels locaux anticipent une stabilisation progressive du marché, malgré les ventes récentes d’appartements 4 pièces entre juillet et août 2025 témoignant d’une activité soutenue.
L’essentiel à retenir sur le prix m2 à Enghien
Le marché immobilier d’Enghien-les-Bains traverse une période de stabilisation après plusieurs années de croissance. Les perspectives d’évolution dépendront largement des projets d’aménagement urbain et du maintien de l’attractivité touristique de la ville. La digitalisation croissante du secteur immobilier pourrait également modifier les modalités de transaction, tandis que l’évolution des modes de travail post-pandémie influence les critères de choix des acquéreurs.